Alla luce delle nuove misure anti-contagio imposte dal Governo, e della conseguente ricaduta sugli interessi degli esercenti, diventa sempre più urgente verificare se e quali strumenti di tutela possano essere utilizzati dai conduttori di immobili commerciali, che siano destinatari di ingenti restrizioni legate all’emergenza causata dal Covid-19.

Di particolare interesse risulta essere la verifica di eventuali istituti giuridici astrattamente invocabili dal conduttore per ottenere la riduzione dei canoni di locazione durante tutto il periodo di chiusura o riduzione forzata dell’attività.

E’ evidente che l’annullamento o la riduzione della capacità produttiva dell’immobile locato e la conseguente contrazione delle risorse finanziarie disponibili, può aver reso al conduttore eccessivamente gravoso il compenso inizialmente pattuito con il locatore, in conseguenza della contrazione di mercato determinata dall’osservanza delle misure restrittive.

D’altra parte non va nemmeno sottovalutato che le misure di contenimento imposte dal legislatore rendono di fatto inutilizzabili, o fruibili solo in parte, i beni immobili oggetto della locazione per causa non imputabile al locatore medesimo.

Per quanto la situazione sia in continuo divenire, il Tribunale di Bari e il Tribunale di Roma si sono pronunciati con due sentenza destinate ad essere utilizzate nell’interesse della parte conduttrice, la quale debba scontrarsi con la resistenza del locatore che non intenda aderire al richiesta di riduzione/sospensione del canone locatizio per il periodo di limitazione dell’attività commerciale.
Il Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Bari con provvedimento 09.06.2020 ha ritenuto di poter autorizzare, ex art. 484 c.p.c., la rinegoziazione del canone di locazione di immobile pignorato, locato a terzi (con clausola risolutiva in caso di vendita) in considerazione dell’emergenza epidemiologica e della correlata momentanea chiusura dell’attività svolta nell’immobile.

Il Tribunale di Roma con la sentenza pronunciata in data 27.08.2020 – seppur in accoglimento di un ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c., quindi facilmente rivedibile nel merito – ha disposto la riduzione del 40% dei canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio 2020, nonché la riduzione del 20% per i canoni da giugno 2020 a marzo 2021.

La ratio di entrambe le decisioni presuppone che l’iniziale bilaciamento contrattuale sia stato profondamente ed imprevedibilmente stravolto dalle restrizioni conseguenti alla diffusione pandemica del Covid19.

Tuttavia, rilevato che la circostanza non fosse ascrivibile ad alcuna responsabilità delle parti, il tribunale romano ha accolto la domanda del conduttore adottando uno dei principi contrattuali fondamentali in tema di obbligazioni ovvero quello sancito dall’art 1375 c.c., che, in tema di esecuzione del contratto, impone agli operatori la rigorosa adozione della buona fede.

Da una lettura costituzionalmente orientata delle disposizioni di cui agli artt. 1374 e 1375 c.c., il Tribunale di Roma ha infatti dedotto sia un generale potere di integrazione giudiziale del contratto sia uno specifico potere di rinegoziazione d’imperio dei canoni di locazione dovuti, proprio in considerazione del grave squilibrio del sinallagma contrattuale verificatosi per cause totalmente avulse dalla volontà delle parti e sicuramente non ascrivibili a responsabilità di nessuna di loro.

Ad ulteriore sostegno del proprio iter argomentativo, il giudice ha richiamato la disciplina dell’impossibilità parziale sopravvenuta, in funzione della quale il conduttore, destinatario di una prestazione “imperfetta” (cioè un immobile con minor capacità produttiva a causa delle restrizioni), avrebbe diritto ad una corrispondente riduzione della propria controprestazione, ossia il canone di locazione.

Non si tratta senz’altro di decisioni vincolanti ma quelle evidenziate costituiscono sicuramente soluzioni che parte locatrice non potrà sottovalutare nel decidere se agire o meno nei confronti del conduttore eventualmlente moroso in epoca Covid19.

Invero il proprietario dell’immobile che approfitti del notevole squilibrio contrattuale in questione, senza una concorrente responsabilità del conduttore (cui non possa cioè imputarsi un’effettiva responsabilità da inadempimento contrattuale) potrebbe essere ritenuto colpevole della violazione dell’art. 1375 c.c. e condannato al ristoro dei danni subiti dal conduttore.