Mutuo fondiario: nullo se supera l’80% del valore dell’immobile
Il Tribunale di Treviso, con sentenza del 24.05.2021, ha accolto l’opposizione presentata dal cliente avverso l’esecuzione immobiliare promossa dalla Banca, alla quale aveva contestato il superamento del limite finanziabile previsto dalla normativa di settore.
Invero, nell’ambito della disciplina del mutuo fondiario, il limite di finanziabilità è fissato dall’art. 38 T.U.B., co. 2, e dalla delibera CICR 22 aprile 1995 nella misura dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale limite può essere superato soltanto previa concessione di garanzie integrative.
Un tanto è stato ribadito dalla Corte di Cassazione che, con la recentissima sentenza n. 16776 del 14.06.2021, ha affermato il principio per cui, “avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità, fissato dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa;” (Cass . 14.06.2021, n. 16776).
Riguardo all’accertamento in concreto della violazione in parola, il valore di riferimento deve essere quello di mercato corrente all’epoca della stipulazione del contratto di mutuo.
Tuttavia il Tribunale di Treviso ha precisato che, in assenza di una perizia di stima dell’epoca, “non si può dubitare che il prezzo al quale il bene sia stato effettivamente venduto si atteggi, di per sè, come importante indice del valore commerciale del bene medesimo“.
Nel caso di specie il Giudice ha ritenuto irrilevanti le risultanze della “perizia di stima depositata nella procedura esecutiva” che “ha fornito una valutazione attuale del bene pignorato“.
