Diritto di superficie: qualsiasi manufatto solido e stabile è idoneo ad interromperne la prescrizione
Con la sentenza n. 25786 del 13.11.2020 la Corte di Cassazione civile, sez. II ha stabilito che, ai fini dell’esercizio dello ius edificandi ai sensi dell’art. 952 c.c., comma 1 e art. 954 c.c., u.c., sia qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell’immobile.
La vicenda nasceva per iniziativa dei proprietari del pian terreno di un immobile, con annesso cortile, che citavano a giudizio i proprietari dell’immobile posto al primo piano, confinante con il predetto cortile.
Alla parte convenuta veniva contestato di aver utilizzato “grate metalliche del tipo orsogril” per sostituire il manufatto realizzato dal precedente proprietario con travi in ferro e lamiere, cosicché il cortile, di proprietà degli attori, risultava coperto in modo da precludere il suo pieno godimento, privato di luce ed aria.
Gli attori chiedevano l’accertamento dell’inesistenza del diritto dei convenuti di mantenere il piano di calpestio realizzato in maglia metallica, precisando che un eventuale diritto di superficie si sarebbe comunque estinto per prescrizione, stante il mancato esercizio per oltre vent’anni del diritto di sopraelevazione. Concludevano quindi con la richiesta della condanna dei convenuti alla rimozione di detta copertura.
La Suprema Corte, nel cassare la decisione con cui la Corte d’Appello accoglieva la domanda (riformando la sentenza del Tribunale), osservava che il giudice del gravame avesse erroneamente ritenuto che l’apposizione da parte dei convenuti di travi di ferro, poi sostituite da una struttura metallica tipo “orsogril”, non costituisse esercizio del diritto di superficie e non fosse un’attività idonea ad interrompere il termine di prescrizione.
Secondo il giudice del gravame i proprietari del primo piano si erano limitati ad occupare idealmente lo spazio sovrastante il cortile, contrariamente alla facoltà di estendere la costruzione della soletta sino a copertura totale del cortiletto annesso allo stabile dei loro dante causa. Per tale motivo il giudice di secondo grado aveva ritenuto prescritto il diritto di superficie a loro espressamente accordato dal precedente proprietario, perchè l’impiego della rete metalica non poteva ritenersi idoneo alla realizzazione della soletta.
Il giudice di legittimità ha respinto tale assunto poiché poggia su una interpretazione errata della nozione di costruzione, cui ricondurre l’esercizio dello ius edificandi da parte dei proprietari del primo piano, ai sensi dell’art. 952 c.c., comma 1 e art. 954 c.c., u.c..
Nella propria decisione il collegio ha ritenuto di dover aderire alla nozione di costruzione recentemente chiarita dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8434 del 2020, con cui veniva sottolineato come: “la giurisprudenza di legittimità abbia già chiarito che costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio (Cass. n. 679/1968); che deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall’uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione (Cass. n. 20574/2007); che, ai fini delle norme codicistiche sulla proprietà, la nozione di costruzione non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità, per le quali non rileva la qualità del materiale adoperato (Cass. n. 4679/2009, pag. 6); che la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo (Cass. n. 22127/2009 che ha ritenuto che integrasse la nozione di “costruzione” una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di m. perimetrali ma dotata di copertura)” (Sez. U, Sent. n. 8434 del 2020).
Se ne ricava che la qualità del materiale utilizzato per la realizzazione di un manufatto non rilevi in alcun modo ai fini della qualificazione di “costruzione”, a patto che vengano garantite le caratteristiche di solidità, stabilità e immobilizzazione a terra del manufatto medesimo.
